“淘宝网”现在已经是一种非常主流的购物方式，上面的商品可谓是琳琅满目，应有尽有。但是淘宝上可以买房，您知道么？淘宝上的房能不能买？怎么买？您恐怕就更不清楚了。

打开“淘宝网”主页，导航栏中会出现一栏“司法拍卖”，点击后网页就会被链接到“阿里拍卖·司法”网站，也有人通俗地称其为“淘宝法拍平台”。在这个平台上，大家就能看到一些特殊的商品——被法院强制司法拍卖的物品，其中就有今天我们讨论的主题——“法拍房”（即遭法院强制执行拍卖的房屋）。

法拍房相对于普通的二手房，具有两大优势：一是价格相对低（成交价格一般在评估价的60%到90%之间）；二是在部分地区不受限购限贷政策的限制。对于被限购限贷，或是想要“淘一淘宝”，购买一套相对便宜的住宅的买房客来说，法拍房具有相当的吸引力。

但是，想要淘到宝，也不是一件容易的事情，如果不了解其中的风险和道道，恐怕捡不到漏，还得“砸手里”了。网上有一篇报道：一位竞买人参拍前未仔细阅读拍卖公告，忽视了这套标的房屋存在租约，租期长达19年！拍下房屋去办理手续时，竞买人才发现租赁合同无法解除，无奈竞买人只能放弃此标的物，白白损失了20万的保证金。

说到这里，可能有一些对法拍房感兴趣却又不太清楚相关交易流程和规定的朋友心里要打起退堂鼓了。不用担心，本文就为大家科普下法拍房的相关问题，帮助有需要的您买到称心如意的法拍房。

一、如何参与竞拍

《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第二条规定，人民法院以拍卖方式处置财产的，应当采取网络司法拍卖方式，但法律、行政法规和司法解释规定必须通过其他途径处置，或者不宜采用网络拍卖方式处置的除外。因此，在一般情况下，参与竞拍通过网络平台进行，拍卖公告会在网络司法拍卖平台发布。拍卖公告会包括拍卖财产、价格、保证金、竞买人条件、拍卖财产已知瑕疵、相关权利义务、法律责任、拍卖时间、网络平台和拍卖法院等信息。在网络拍卖平台上登记并交纳保证金后即可参与拍卖，通常情况下，在拍卖之前，一般都会统一组织时间实地看房。

二、是否限购限贷

法拍房是否限购限贷，不同省份和城市对房拍房的限购政策不一样，对此购房者需要进行详细咨询。如北京市政策规定，竞拍家庭或个人必须符合北京市限购政策。目前，上海对司法拍卖的管理并没有如此严格，属于强制拍卖的房屋不会被限购。同时，上海的法拍房也可以贷款。贷款政策和二手房买卖差不多，首套住宅最高可以贷到拍卖房成交价的6.5成；二套住宅正常情况下可以贷到3成。

三、保证金

为了防止悔拍的情形，根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》，参与竞拍人需要在竞拍前缴纳标的房屋起拍价百分之五至百分之二十的保证金，如果买受人悔拍，保证金不予退还。需要注意的是，买房人一定要确认能否贷款以及贷款的放款时间，如果不能按照拍卖公告规定的时限及时完成付款，保证金将无法退还。

四、法拍房的特殊风险

除了二手房买卖存在的一般风险外，法拍房具有一些特殊的风险，主要包括以下几个方面：

1、原有户口迁出难。如果遇到原有户口老赖着不迁出，可能会影响到购房者入学等问题，同时也会影响到房屋再次处置时的贷款等。会对房屋使用者的心里感受以及房屋的实际价值产生较大的影响。

2、有违建。二手房容易存在瑕疵，特别是对于违建等，有些是无法察觉的。需要注意的是，法院对这些瑕疵并不承担瑕疵担保责任，也就是说如果有什么瑕疵，风险要自行承担。

3、存在租赁关系。根据《合同法》规定的“买卖不破租赁”原则，房屋租赁合同期间，房屋所有权的变化不影响租赁合同的效力，买家需要继续履行租房合同义务。此条原则同样适用于法拍房，如果拍得的房屋中有租客，买家无权要求租客搬离，万一遇上最长可能达到20年的租约，买房者遇到的麻烦就可想而知了。

4、特殊税费负担。一是法拍房如果来源于继承或赠与，可能需要承担高达20%的税费；二是法拍房原产权方如果不是个人而是公司的情况下，还会面临土地增值税等其他的税种；三是房屋对应的土地来源如果不是出让而是划拨，可能买家还需要缴纳相应的土地出让金。

5、物业、水电煤欠费。法拍房在拍卖前可能很久没有人打理，物业费、水费、电费已经拖欠，少则几百，多则上万。如果买到了这样的房可能还要付出很大一笔这些成本。

6、房屋腾空难。法院司法拍卖的公告通常面会有一句话：“法院不负责清场交付”。就是说买了之后得自己去收房。这时问题就来了，如果遇到老赖，死活不走，那就很麻烦了，到时候很可能买家需要提起新的诉讼。

在房价高企、限购限贷的时代，法拍房是有其独特优势的。但是竞拍法拍房必须控制相应风险，最好聘请专业的调查和后期服务团队，帮助处理前期调查、贷款以及可能发生的后续诉讼等问题，并且做好税费、成本等核算，才能保证买到称心、便宜、合适的法拍房。