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储亦张律师

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租房纠纷竟引发血案,了解法律助您安心租房(上)
作者:储亦张发布时间:2019-12-27 来源:浏览量:258

      2018年3月15日上午7时许,慈溪市龙山镇发生一起因房租纠纷引发的命案,造成2名房东和1名邻居死亡,另有2人受伤。目前,犯罪嫌疑人严某某被抓获归案,案件正在进一步侦察审理之中。对这起案件,当地网友有更具体的描述,血案的起因是房东要涨房租,租客不同意,遂吵架结冤,租客一怒之下,竟杀害房东及其孙子,又伤了两个劝架者,隔壁邻居打算报警,也被杀。

由于租金纠纷而杀人,实在太过极端。但我们也感受得到,随着城市房产价格快速上升以及各城市限购政策的出台,受购房能力和购房资格的限制,城市房产租赁市场快速发展,租赁方面的纠纷亦随之增多,如何租房安居成了许多人不得不面对的困扰。本文就针对租房过程中容易存在的纠纷,为大家整理了一些住宅用房(不包括经营性用房)租赁方面的法律规定,希望能助您避免纠纷,安心租房。

一、房屋租赁合同是否必须备案

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(以下简称《城镇房屋租赁合同解释》)第四条规定,当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由,请求确认合同无效的,人民法院不予支持。因此,住宅用房的租赁合同不以备案为生效条件,只要符合合同成立的一般条件,即为有效。

二、违章建筑出租合同无效

《城镇房屋租赁合同解释》第二条规定,出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,与承租人订立的租赁合同无效。通俗地讲,就是违章建筑的出租合同无效。由于影响到居住的稳定性,承租人有必要对房屋的属性进行调查,尽量避免租住违章建筑。

三、关于“一房数租”的法律规定

《城镇房屋租赁合同解释》第六条规定,出租人就同一房屋订立数份租赁合同,在合同均有效的情况下,承租人均主张履行合同的,人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人:

(一)已经合法占有租赁房屋的;

(二)已经办理登记备案手续的;

(三)合同成立在先的。

四、关于“二房东”的法律规定

在实际的租房过程中,存在着很多“二房东”的情况,也就是法律上所称的转租行为,对此法律有如下规定:

1、擅自转租房东可解除合同,但须在6个月内提出

《合同法》第二百二十四条规定,承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。而《城镇房屋租赁合同解释》第十六条规定,出租人知道或者应当知道承租人转租,但在六个月内未提出异议,其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的,人民法院不予支持。可见,“二房东”若为擅自转租,“一房东”有权解除与“二房东”之间的租赁合同,但该解除请求权适用6个月的除斥期间。

2、转租合同期限不得超过原租赁合同期限

《城镇房屋租赁合同解释》第十五条规定,承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时,转租期限超过承租人剩余租赁期限的,人民法院应当认定超过部分的约定无效。

3、次承租人拥有代位清偿权

《城镇房屋租赁合同解释》第十七条规定,因承租人拖欠租金,出租人请求解除合同时,次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的,人民法院应予支持。次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额,可以折抵租金或者向承租人追偿。因此,即使“二房东”拖欠租金,次承租人也可以代为偿付,避免租赁合同的解除,以保护自己的居住权。

五、群租

在群租的情形下,承租人与出租人之间的租赁合同系双方当事人真实意思表示,内容不违反法律、行政法规的强制性规定,应为合法有效。若是因群租违反相关管理规定,被相关部门清理,应当视为因出租人的责任导致合同无法履行,由出租人根据《合同法》承担违约责任。

六、租赁期限

房屋的租赁期限一般由出租人和承租人约定,还需要注意以下两点:

1、超出法律规定期限的部分无效

《城镇房屋租赁合同解释》第三条规定,租赁期限超过临时建筑的使用期限,超过部分无效。

《合同法》第二百一十四条规定,租赁期限不得超过二十年。超过二十年的,超过部分无效。

2、不定期合同

不定期合同主要包括三种情形:一是租赁期限6个月以上未采用书面形式订立合同的;二是双方对租赁期限没有约定或约定不明的;三是租赁期满,承租人继续使用租赁物,出租人未提出异议的。三种情形分别规定于《合同法》的第二百一十五条、第二百三十二条和第二百三十六条中。在不定期合同的情形下,双方当事人都可以随时解除合同,但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。

七、房租支付期限

一般来说,出租人与承租人会对房租的支付期限进行约定,在实践中,多数采取“付三押一”的方式。如果双方未对租金的支付期限明确约定,则根据《合同法》第二百二十六条 的规定,租赁期间不满一年的,应当在租赁期间届满时支付;租赁期间一年以上的,应当在每届满一年时支付,剩余期间不满一年的,应当在租赁期间届满时支付。

《合同法》第二百二十七条规定,承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的,出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的,出租人可以解除合同。

八、房屋的维修责任

《合同法》第二百二十条、第二百二十条规定,出租人应当履行租赁物的维修义务,但当事人另有约定的除外。承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的,承租人可以自行维修,维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的,应当相应减少租金或者延长租期。因此,在房屋租赁协议中,双方最好对维修义务进行约定,若未约定的,出租人应当承担维修义务。(待续)


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